Comprare una casa all’asta non è semplice come sembra!
E’ assolutamente necessario informarsi su diverse questioni prima di procedere a formulare l’offerta e presentarsi all’asta per evitare spiacevolissimi inconvenienti determinati dall’acquisto di un immobile pignorato.
In questo articolo verranno analizzati i seguenti punti relativi ai dubbi ed alle domande più frequenti che ricevo in merito a questo argomento:
- Cosa fare prima di presentarsi all’asta?
- Come funziona l’asta?
- Chi partecipa all’asta?
- Come si ottiene il mutuo?
- Ci sono spese notarili?
- Cosa fare prima di presentarsi all’asta?
La prima cosa da fare prima i presentarsi ad un’asta per l’acquisto di un immobile pignorato è leggere con estrema attenzione la perizia dello stesso.
Dalla perizia emergono eventuali situazioni pregiudizievoli che gravano sull’immobile: infatti ogni volta che acquistiamo un bene “normalmente” vi è la garanzia di evizione (in pratica è il precedente proprietario che garantisce sui vizi, quindi di tutti quelli che eventualmente emergeranno in seguito sono a suo esclusivo carico), mentre quando acquistiamo un bene all’asta, sia esso mobile o immobile, ci facciamo carico di tutti i vizi che gravano sullo stesso.
Altro elemento fondamentale è verificare se della liberazione dell’immobile da eventuali inquilini ancora in casa se ne occupi direttamente il Tribunale oppure il futuro acquirente: anche in questo caso le cose cambiano parecchio perché delle spese di liberazione se ne fa carico il Tribunale nel primo caso oppure l’aggiudicatario nel secondo.
Particolare attenzione meritano anche eventuali abusi edilizi (e qui sarà necessario informarsi presso il Comune in merito ad eventuale sanatoria o rimessione in pristino) così come le spese condominiali che, se rimaste impagate, gravano sull’aggiudicatario.
- Come funziona l’asta?
L’iter inizia con l’ordinanza di vendita emanata dal Giudice che fissa un termine che va dai 90 ai 120 giorni entro i quali possono essere proposte offerte d’acquisto. Solitamente il termine ultimo per proporre la propria offerta solo le ore 12:00 del giorno prima dell’asta.
Il Giudice fisserà una base d’asta sulla quale verrà calcolata la cauzione da versare per poter partecipare all’asta stessa.
La cauzione verrà successivamente restituita nel caso di mancata aggiudicazione dell’immobile, viceversa concorrerà a formare il prezzo di aggiudicazione.
L’intero prezzo di acquisto dovrà essere versato in un tempo che varia dai 60 ai 90 giorni successivi all’aggiudicazione (presso il Tribunale di Modena 90 giorni), altrimenti si perderà la cauzione versata.
- Chi partecipa all’asta?
All’asta possono partecipare tutti tranne il debitore. Quindi nemmeno un delegato direttamente inviato dal debitore.
Sono invece ammessi tutti gli altri.
Se non è possibile partecipare direttamente alla gara d’asta, oppure non si vuole perché si preferisce restare nell’anonimato, si può nominare un procuratore speciale, munito di una procura ad hoc, che si occuperà di fare le offerte del soggetto intenzionato ad acquistare l’immobile.
- Come si ottiene il mutuo?
E’ conveniente, prima di effettuare l’offerta e conseguentemente il versamento della cauzione, richiedere a diversi istituti di credito un mutuo: non tutti infatti concedono mutui sugli immobili all’asta, è bene quindi informarsi tempestivamente prima ella gara d’asta anche per avere un’idea della cifra massima che è possibile offrire.
- Ci sono spese notarili?
No, nell’acquisto degli immobili all’asta non interviene il notaio e pertanto non vi sono spese notarili da affrontare come per i rogiti comuni.
Quando un immobile viene aggiudicato all’asta esiste soltanto in decreto di trasferimento del Giudice, che provvede al trasferimento della proprietà dal soggetto esecutato all’acquirente.
